Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sonradan yeni sözleşme yapılmasının, kira tespitinde 5 yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmayacağına hükmedildi.
Kiracı ile mülk sahipleri arasındaki kira bedeli uyuşmazlıklarına ilişkin Yargıtay'dan dikkat çeken bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun yıllardır devam eden kira ilişkisinde daha sonraki tarihte düzenlenen sözleşmenin tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlaması için yeterli kabul edilemeyeceğine işaret etti.
Karara konu olayda İstanbul'da bir iş yerinin kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı belirtildi. Mülk sahibi, kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira ödediğini, bu tutarın bölgedeki emsal kira bedellerinin oldukça gerisinde kaldığını öne sürerek kiranın 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Mahkeme 2018 Tarihli Sözleşmeyi Esas Aldı
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, tarafların 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlediğini dikkate aldı. Bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve hakkaniyet esas alınarak yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mülk sahibinin istinaf başvurusu da reddedilince uyuşmazlık Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay Eksik Araştırma Dedi
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını bozdu.
Yüksek Mahkeme, kira ilişkisinin gerçekte hangi tarihte başladığının ve 2018 yılında yapılan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının ayrıntılı biçimde araştırılması gerektiğini belirtti. Ayrıca sözleşmedeki kira bedelinin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçleri karşılayıp karşılamadığının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğine dikkat çekildi.
Yeni Sözleşme Tek Başına Yeterli Olmayacak
Kararın en önemli bölümünü ise 5 yıllık süreye ilişkin değerlendirme oluşturdu.
Yargıtay, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki gerçek piyasa rayicini yansıtmadığının belirlenmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınabileceğini ortaya koydu. Bu durumda şartların oluşması halinde kira bedelinin emsal değerler ve hakkaniyet esas alınarak yeniden tespit edilmesinin önü açıldı.
Kiracı Ve Ev Sahipleri İçin Kritik Ayrıntı
Karar, kamuoyunda dile getirildiği şekliyle 'kira tespit davalarında 5 yıl şartı tamamen kaldırıldı' anlamına gelmiyor. Yargıtay'ın yaklaşımı özellikle eski kira ilişkisinin devam ettiği, sonraki sözleşmenin mevcut ilişkiyi yenileme veya yazılı hale getirme niteliğinde bulunduğu ve belirlenen bedelin emsal rayicin altında kaldığı durumları ilgilendiriyor.
Buna göre mahkemeler, yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakmak yerine kira ilişkisinin başlangıcını, sözleşmenin niteliğini ve o tarihte belirlenen bedelin piyasa koşullarına uygunluğunu birlikte değerlendirecek.
